Nesse momento de pandemia, os condomínios estão lotados. Natural, já que a maior parte das pessoas teve que abandonar escritórios, faculdades, consultórios e concentrar todas as suas atividades diárias em casa.

Obviamente, também, surgirão conflitos pela divisão do espaço. Alguns moradores podem querer aproveitar o momento para realizar reparos em casa – ou mesmo viabilizar o imóvel, pois acabaram de se mudar. Inevitavelmente, produzirão barulho, atrapalhando quem está, por exemplo, realizando atendimentos ou dando aulas online.

A própria administração pode realizar essas obras, produzindo o barulho mencionado ou bloqueando áreas de uso comum, como as de lazer, gerando frustração em moradores que gostariam de utilizá-las nesse período em que estão trancados em casa.

Tem mais. O síndico pode interditar áreas de uso comum ou limitar entrada de visitantes a fim de evitar o contágio no condomínio, contrariando assim o desejo de moradores que gostariam de utilizar essas áreas ou receber familiares e amigos em casa.

A lista é longa, e todos que moram em condomínio devem estar vivendo algum conflito. Por isso, o CORREIO decidiu ouvir um especialista da área para tirar dúvidas e sugerir a resolução dessas disputas.

BOM SENSO
O advogado Lucas Cardoso é especialista no setor condominal e é síndico de um grande condomínio em Pituaçu. Ele lembra que uma lei federal, sancionada no último dia 12 de junho, trouxe uma série de novidades para os condomínios nesse período de pandemia. Entre elas, a autorização para que as assembleias ocorram de forma virtual.

Com mais essa possibilidade, o especialista recomenda sempre o diálogo para resolver os conflitos. “No nosso condomínio, por exemplo, as áreas comuns estão fechadas, mas já convocamos uma assembleia online para regulamentar o uso de algumas delas a partir de agora. Ambientes abertos como piscinas e quadras, dos quais não há nenhuma proibição por força de decreto”, exemplifica.

Outro ponto que o advogado ressalta tem trazido dor de cabeça para moradores e síndicos: o pagamento das taxas de condomínio nesse período de pandemia. Alguns condôminos, prejudicados pela crise econômica, têm procurado os administradores para reduzir ou parcelas os valores.

“É preciso entender o conceito da relação entre condômino e condomínio. O primeiro ponto importante de ser ressaltado é que não existe relação de consumo entre condômino e condomínio. O morador é co-proprietário do condomínio. Assim, a taxa de condomínio nada mais é do que um rateio das despesas comuns a todos”, explica.

Piscinas estão fechadas nesse período de pandemia (Foto: Creative Commons)

RESOLUÇÃO DE CONFLITOS

Obras de moradores ou do condomínio

O decreto mais recente da Prefeitura de Salvador, publicado no dia 1º de junho, mudou o entendimento em relação às obras dentro dos condomínios. Desde março, o município só permitia obras urgentes. A partir do começo desse mês, foram liberadas obras de qualquer natureza, desde que obedecendo às regras do decreto.

Algumas das regras: não são permitidas obras em residências com moradores no grupo de risco da covid-19; presença máxima de 15 funcionários em áreas externas ou de dois funcionários a cada 100 m² em áreas internas; os serviços devem ser escalonados para reduzir a presença de operários e os resíduos devem ser descartados em até dois dias.

Se as obras estiverem descumprindo alguma dessas normas, o condômino deve procurar a fiscalização da prefeitura. Se o barulho estiver atrapalhando sua rotina de trabalho em casa, a saída é o diálogo, com o morador prestando uma reclamação.

Lucas Cardoso recomenda a realização da obra em turnos: “O síndico a princípio tem que mediar esse conflito. Pode, por exemplo, em comum acordo estabelecer horários para que as obras façam barulho em apenas um turno, e que no outro não incomode tanto”.

“Não tendo resolução entre os condôminos pelo diálogo, aí só convocando a assembleia virtual para apresentar o problema. Assim, o conjunto da assembleia definiria se é preciso definir um horário para as obras ou não”, completa o especialista.

Limitação de visitas ao condômino

Lucas Cardoso ressalta que nenhum síndico pode limitar a quantide de pessoas ou quem pode visitar um morador. “O síndico não tem poder de polícia. Então não pode proibir ninguém de levar pessoas para suas casas, e nem de transitar com esses visitantes nas áreas comuns. Soube de alguns síndicos que tentaram criar regras para isso, mas é algo totalmente equivocado”.

Em termos legais, o especialista ressalta que a única limitação nos decretos vigentes é a proibição, por parte da Prefeitura de Salvador, de aglomerações a partir de 50 pessoas.

“Se alguém quiser colocar 49 pessoas dentro de casa, na prática, o próprio município não poderá autuar. Desde que mantenha a distância mínima de dois metros entre as pessoas. O decreto é muito claro nesse sentido. Se passar disso, qualquer um deve procurar a polícia e registrar a ocorrência”, explica o especialista.

Segundo o advogado, o síndico não pode barrar o acesso de prestadores de serviço, como cuidadores, funcionários e terapeutas, exceto em casos de decreto pré-existente – como é o caso do atual limite de 2 operários por 100 m² previsto pela prefeitura.

Porém, a administração pode criar procedimentos para aumentar a segurança dos moradores, como a exigência de cadastro na portaria ou a limitação de horários de acesso.

Áreas comuns, como parquinhos, podem ser liberadas mediante regulação (Foto: Creative Commons)

Negociação de taxas de condomínio

Como já foi dito pelo especialista, a relação do morador com o condomínio não pode ser de consumo. “Alguns pensam assim: ‘estou pagando pela piscina mas não estou usando, está bloqueada’. Só que a piscina tem custos de manutenção e a taxa de condomínio é um rateio desses custos de manutenção”, explica.

Sabendo que todos estão passando por dificuldades financeiras nesse momento, o que a administração do condomínio pode fazer é tentar reduzir os custos globais. “Renegociar o contrato de algum fornecedor, de manutenção”, disse.

“Ainda assim, a maior parte dos custos mensais do condomínio é com pessoal (porteiros, zeladores), água e energia. Então essas despesas não baixaram, pelo contrário”, reflete o especialista.

Se a situação do condômino for de fato insustentável, o síndico pode buscar uma solução. “Ele pode ajustar um parcelamento para que o morador consiga honrar. Mas todo têm que entender que, se a administração fizer isso com todo mundo, o condomínio vai quebrar, porque a maioria não tem fundo de reserva. Então é preciso um bom senso de todos”, diz Lucas Cardoso.

Interdição de áreas comuns e de lazer

Segundo Lucas, o síndico tem previsão legal para bloquear acesso a espaços de lazer. “O artigo 1.348, inciso quinto, do Código Civil fiz que é um dever do síndico diligenciar pela guarda e conservação das áreas comuns. Tanto é que o síndico pode fechar uma quadra ou um salão de festas para pintura sem realizar assembleia”, diz.

Diante de uma emergência de saúde, portanto, o síndico tem a prerrogativa de bloquear as áreas. A liberação pode acontecer, por exemplo, após uma regulação, levando em conta os cuidados que a pandemia exige.

“É o que estamos fazendo no nosso condomínio. Uma comissão, formada por moradores profissionais da área de saúde, levantou uma série de cuidados. Por exemplo, o espaço só será usado mediante reserva e ele terá que assinar um termo de responsabilidade, que tem uam série de exigências de higiene”, explicou.

O único espaço do condomínio que não pode ser liberado, em hipótese alguma, são as academias. “Por que é o único em que há uma proibição por decreto municipal. Os demais – piscina, quadra, salão de jogos, de festas, parque infantil – não há nada que os proíba nos âmbitos municipal, estadual ou federal”, comenta Lucas Cardoso.

“No entanto, antes de abrir é importante ajustar essa nova regulamentação temporária de uso. Mediante reserva, de uso exclusivo daquele morador que solicitou o espaço e com limitação do número de usuários”, salienta o advogado.